Att upphandla en byggentreprenör för en bostadsrättsförenings räkning är ett beslut som påverkar ekonomin, tidsplanen och tryggheten för alla medlemmar under lång tid framöver. Som styrelseledamot behöver du kunna motivera valet av entreprenör inför både medlemmar och revisor – och det kräver en strukturerad upphandlingsprocess. Adria Bygg arbetar löpande med bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet och delar här de steg vi rekommenderar att varje styrelse går igenom innan avtal skrivs.
Varför är upphandlingen avgörande för föreningen?
En bristfällig upphandling är en av de vanligaste orsakerna till att projekt drar över tid och budget. Genom att ställa rätt frågor tidigt – om behörigheter, försäkring, referenser och tidplan – minskar styrelsen risken för tvister, förseningar och oväntade tilläggskostnader under projektets gång. En strukturerad process skapar också trygghet för medlemmarna och underlättar styrelsens redovisning till årsstämman.
Så upphandlar ni en byggentreprenör i sex steg
1. Definiera behov och omfattning
Börja med att tydligt beskriva vad projektet omfattar – till exempel fasadrenovering, stambyte, gemensamma utrymmen eller ombyggnad. Ju tydligare underlag styrelsen tar fram, desto mer jämförbara blir offerterna från olika entreprenörer.
2. Ta in flera offerter på samma grunder
Skicka samma förfrågningsunderlag till samtliga entreprenörer ni jämför. Det gör det möjligt att ställa offerterna mot varandra rättvist, både vad gäller omfattning, tidplan och ansvarsfördelning.
3. Kontrollera behörigheter, F-skatt och försäkring
Begär alltid dokumentation på F-skattsedel, ansvarsförsäkring och relevanta branschbehörigheter – till exempel BKR-auktorisation för plattsättning i våtrum enligt Byggkeramikrådets branschregler, samt att eventuella VVS-arbeten utförs av Säker Vatten-auktoriserade installatörer. En entreprenör med egen behörig elektriker i teamet innebär i regel färre kontaktytor och enklare samordning för styrelsen.
4. Begär referensprojekt av liknande omfattning
Be om referenser från tidigare BRF-projekt av jämförbar storlek och komplexitet, gärna med möjlighet att kontakta tidigare uppdragsgivare. Det ger styrelsen en verklig bild av hur entreprenören hanterar tidplan, kommunikation och oförutsedda händelser.
5. Säkerställ ett skriftligt avtal med fast tidplan
Ett tydligt avtal ska innehålla fast tidplan med delmoment, betalningsplan kopplad till uppnådda delmål, samt rutiner för eventuella ÄTA-arbeten (ändringar och tillägg). Detta minskar utrymmet för missförstånd längre fram i projektet.
6. Följ upp projektledning, besiktning och garanti
Under projektets gång bör en utsedd projektledare hos entreprenören samordna samtliga hantverkare och löpande rapportera till styrelsen. Vid avslut ska en slutbesiktning genomföras och garantivillkoren för utfört arbete dokumenteras skriftligt.
Vad bör ingå i offerten?
- Detaljerad arbetsbeskrivning och omfattning
- Fast pris eller tydligt redovisad prismodell
- Tidplan med delmoment och beräknat slutdatum
- Ansvarsfördelning mellan olika hantverkare och underentreprenörer
- Försäkrings- och garantivillkor
- Rutin för hantering av ÄTA-arbeten under projektets gång
Adria Byggs helhetsansvar för BRF-projekt
Adria Bygg tar helhetsansvar för föreningens projekt – från första hembesök till slutbesiktning. Vi är BKR-auktoriserade för plattsättning i våtrum, samarbetar med Säker Vatten-auktoriserade VVS-partners och har en egen behörig elektriker i teamet. Det innebär en kontakt för hela renoveringen, med F-skatt, fullständig försäkring och garanti på utfört arbete. För styrelsen betyder det färre samordningsmöten och tydligare ansvar genom hela projektet.
Vanliga frågor från BRF-styrelser
Vad är skillnaden mellan totalentreprenad och delad entreprenad?
Vid totalentreprenad har föreningen en enda avtalspart som ansvarar för hela projektet, inklusive underentreprenörer. Vid delad entreprenad tecknar föreningen separata avtal med varje hantverkare. Adria Bygg arbetar med totalentreprenad som standard, vilket ger styrelsen en tydlig ansvarig part genom hela processen.
Hur lång tid innan projektstart bör upphandlingen påbörjas?
Räkna med minst två till tre månader för en strukturerad upphandling, inklusive underlag, offertjämförelse och avtalsskrivning. För större projekt som stambyte eller fasadrenovering bör styrelsen börja processen ännu tidigare, gärna i samband med föreningens budgetarbete.
Vilka behörigheter bör vi kräva vid arbete i våtrum?
Vid plattsättning i våtrum bör entreprenören vara BKR-auktoriserad enligt Byggkeramikrådets branschregler, och eventuella VVS-installationer bör utföras av Säker Vatten-auktoriserade installatörer. Adria Bygg uppfyller båda kraven och kan visa upp giltig dokumentation inför upphandlingen.
Hur säkerställer vi att tidplanen hålls?
En fast tidplan med tydliga delmoment, kopplad till betalningsplanen, är det viktigaste verktyget. Kräv också löpande statusrapportering från projektledaren under arbetets gång, så att eventuella avvikelser upptäcks och hanteras tidigt snarare än vid projektets slut.
Vad händer om oförutsedda problem upptäcks under arbetets gång?
Oförutsedda problem, till exempel dolda fuktskador, hanteras genom så kallade ÄTA-arbeten (ändringar, tillägg och avgående arbeten). Avtalet bör i förväg reglera hur sådana ändringar godkänns och prissätts, så att styrelsen aldrig ställs inför överraskande fakturor.
Kan Adria Bygg hantera hela projektet inklusive el- och VVS-arbeten?
Ja. Adria Bygg har en egen behörig elektriker i teamet och samarbetar med Säker Vatten-auktoriserade VVS-partners, vilket gör att föreningen får en enda kontaktväg för hela renoveringen istället för att samordna flera separata entreprenörer.
Är er förening i uppstartsfasen av ett renoveringsprojekt? Kontakta Adria Bygg för ett förutsättningslöst möte kring omfattning, tidplan och offert.